Droit immobilier
Loyers impayés : comment mettre en œuvre la clause résolutoire d'un bail commercial ?
Commandement de payer, délai d'un mois, saisine du juge : les étapes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et récupérer votre local.
Face à un locataire commercial qui ne règle plus ses loyers, le bailleur n'est pas démuni : la quasi-totalité des baux commerciaux contient une clause résolutoire permettant d'obtenir la résiliation du bail. Sa mise en œuvre obéit toutefois à un formalisme strict, dont le non-respect fait échouer la procédure.
Le commandement de payer, étape obligatoire
Tout commence par un commandement de payer délivré par commissaire de justice, visant expressément la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose alors d'un délai d'un mois pour régulariser (article L. 145-41 du Code de commerce). À défaut de paiement dans ce délai, la clause résolutoire est acquise.
La constatation judiciaire et l'expulsion
Le bailleur saisit ensuite le juge — le plus souvent en référé — pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir la condamnation au paiement des arriérés et ordonner l'expulsion. Le juge peut néanmoins accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause si le locataire est en mesure de régler sa dette.
Chaque étape recèle des pièges de procédure. L'assistance d'un avocat sécurise la démarche du commandement jusqu'à la libération effective des lieux.